房地产项目可行性报告范文（精选12篇）
房地产项目可行性报告模板
房地产项目可行性报告模板【1】
一、项目背景
1 、项目名称: 居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置:该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。
2 )建设规模与目标:
土地面积: 亩(平方米)
容积率:
开发周期:
土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
(4)西南靠近A市 小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为A市2：房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告模板
3：房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告
一.项目概况
(一)开发项目区位条件
天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。
(二) 规划方案
天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。
二 投资环境分析
(一) 宏观环境分析
1. 随着新
2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。
(二) 微观环境分析
1.20上半年济南房地产市场回顾
(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，4：房地产项目可行性研究报告
5：房地产项目可行性研究报告
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
篇6：房地产项目可行性研究报告
7：房地产项目可行性研究报告
8：房地产项目可行性研究报告格式
房地产项目可行性研究报告格式
9：房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告范例
项目名称：福建省某住宅混合公建用地项目可行性研究报告
项目性质：新建项目
项目地点：福建省
项目背景：
近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的'群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。
建设内容：
本项目占地21022.28平方米，可建设用地21022.28平方米，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公租房、酒店、商场、地下车库兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
项目总投资：
项目总投资43704.53万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目结论：项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。
0：××房地产项目可行性研究报告
一、房地产项目总论
1、项目背景
2、建设单位基本情况
3、项目建设意义及重要性
4、存在问题及建议
二、房地产项目市场分析和营销战略
1、房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件：
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
5、其他相关证明材料
6、项目财务分析报表
1：房地产可行性报告
第一章 总 论
一、项目名称：北湖? 水晶城
二、项目拟建地：郴州市同心路 2 号(原玻璃厂)
三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司 四、项目建设单位概况 郴州市顺原房地产开发有限公司成立于 年 1 月。
注 册资本(实收资本)人民币 4000 万元;法人代表黄康隹;注 册住所：郴州市同心路;经营范围：房地产开发及商品房销售; 室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。
企 业法人营业执照注册号：4310000000060033;经营期限为 50 年。
房地产开发资质为为三级。
是一家引进现代企业管理模式 的新型房地产开发企业。
公司人才队伍充实，现有职工 48 人， 其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。
组织 结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安?部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
五、项目概况 随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住 小区，全市房地产业发展势头强劲。
本次研究项目位于郴州市 1 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车 总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便;地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远 眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规 划用地面积 47,784.30M2，其中：住宅用地面积 27,135.30 M2， 公共建筑用地面积 5,293.00 M2， 道路用地面积 8,060.00 M2， 公 共绿地面积 7,296.00 M2;总建筑面积 21.71 万平方米，停车位 867 个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%， 绿地率 38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。
该地段房产开发前景好、升值潜力大。
本项目的开发建设将完 善该地段城市整体功能， 改变周边环境， 提升该地段城市品位。
六、编制依据 1、主要依据： (1) 《郴州市城市总体规划》 (2)建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的 通知”{建标205 号｝ (3)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法 与参数》 (第二版) (4)郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等 8 个 项目建筑容积率的批复》{郴政办函[]143 号} (5) 郴州市规划局 《建设用地规划条件通知书》 {郴规 (地) 2 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 [2023]108 号} (6) 《建设项目环境影响报告表》 (7)郴国用()393 号国有土地使用权证 (8)企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资 质证书 (9)云南省城乡规划设计研究院《总平面图》 (10)相关各专业的国家设计规范 (11)建设单位提供的其它相关资料 2、研究范围： 本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目 建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建 设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究， 侧重点在财务评价。
七、重要经济技术指标 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 称 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 备注 规划总用地面积 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 绿地 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 公建配套设施 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 称 单位 m2 户(套) 人 / % % 个 万元 万元 万元 % 年 万元 年 数量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 备注 地下建筑(车库)面积 居住户(套)数 居住人口 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 项目总投资 销售收入 项目净利润 内部收益率 投资回收期 财务净现值(i=12%) 建设总工期 户平3.2 人 税后 八、结论与建议 1、结论 (1)本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居 住条件。
(2)本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻 了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完 善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州 市旅游资源的开发。
4 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 (2)本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园 同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连， 向东与城市主干道――国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭 之间，依山?水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如 水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一 幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。
(3)项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元(其中建设期贷款利 息 2,052 万元) ，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元; 建设资金总额 44,104.66 万元， 其中： 项目资本金 19,694.19 万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。
(4)从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元;项目的财务净现值(i=12%)5,323.20 万元;全部投资财 务内部收益率(税后)23.08%;投资回收期 3.22 年;项目投资 税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。
从以上指标看出， 项目有较好的经济效益。
且项目当经营收入下降 5%，项目投 资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。
因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。
(5)该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升 5 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意 义。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具 备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既 符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好 的机会效益。
因此该项目可行。
2、建议 (1)该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门 和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作， 加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环 境建设。
(4)精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的 同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作， 以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争 取获得最佳的经济和社会效益。
第二章 项目建设的必要性 一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州 市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城 市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展 6 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路 北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促 进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地 位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集 城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化 和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满 足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环 境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多 第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛 盾，维护社会安定。
四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发 有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提 搞企业的经营效益，壮大企业实力。
第三章 市场分析 一、全国房地产市场现状及发展趋势 自 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2023 年出现 减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。
在 7 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 政府保增长的决心下，预计 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的`较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互 影响的三方面事实： 第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来 说，城镇化是一个不可避免的问题。
自 1978 年推行市场化改 革以来，中国的城镇化就开始持续进行， 年以后步伐明显 加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不 仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速 增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市 场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计 划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是 伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位 分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一 个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的 人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着 巨大的对住房的需求。
以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特 色。
它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只 要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。
而 8 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在相当长一段时期内，这些因素很难改变。
因此，我们对房地 产前景保持乐观。
二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新 的消费热点，对于扩大内需(包括投资与消费需求)拉动经济 增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民 生活质量等方面作出了积极的贡献。
近几年来，随着福利房全 面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资 增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。
目前，郴州房地产价 格总体来说比较合理，随着周边县市 三、销售前景预测分析 1、项目价格分析 位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高 达 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云国际，其销 售均价在 3200 元/平方米左右;位于香雪路与龙泉路交界的天 润天城，其均价在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新贵华 城，其销售均价在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲 湖畔，8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元/平方米左右。
与 上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位?等方 面拥有相对优势。
根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目 9 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 年至 年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车 库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。
根据郴 州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点， 本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。
2、销售前景分析 本项目定位明确，位?优越，资源丰富，交通便利，设计 独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。
可 以预见，本项目具有良好的销售前景。
第四章 一、区域位置 建设地点及自然条件 郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。
地理 坐标为东经 112°13′～114°14′，北纬 24°53′～26°50′。
是以山地 为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。
东界江西，南 接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内 地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。
全市现辖北 湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积 1.94 万平方公里，人口 472 万， 其中市中心城区人口 43 万。
2023 年全市国内生产总值为 734.1 亿元，人均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入为 13,765 元。
本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107 10 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地 所有权和使用权纠纷。
并得到郴州市政府土地出让审批单 审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。
二、自然条件 郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新， 夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为 290 天，主要自然条件如下： 1、温度： 年平均气温：17.8℃ 年平均最高气温：27.8℃ 年平均最低气温：6.5℃ 2、湿度： 年平均相对湿度：79% 3、风 年平均风速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震情况 11 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 根据《中国地震动参数区划图》 (GB18306-) ，该区域 地震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ 度。
三、市政基础设施 本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的 生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有 优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前 景良好。
四、建设条件 用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，总用地面积 71.68 亩，符合项目建设要求。
第五章 一、设计原则 主要技术方案
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配 套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏 散、环境保护等要求。
2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识 别性与归属感的居住小区。
3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合 理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。
4、消防、环保必须做到“三个同时”。
二、规划设计依据 12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 (2023 年 4 月 1 日实施) 3、《湖南省(城市规划法)实施办法》 4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93( 年版) 5、《郴州市城市总体规划(2023- 年)纲要》 6、郴州市规划局―郴规发(2023)45 号 7、郴州市规划局―郴规(地)条(2023)108 号 8、建设方提供的相关资料 三、总体规划及总平面布置 1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导 思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入 到环境中，提高居住质量。
根据位?不同，采用不同的组合方 式，丰富了小区的整体形态。
2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景 上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由 北向南分延伸式设计， 采用行列式的布局方式， 形成层次鲜明， 错落有致的建筑布局。
采用塔楼式的布局方式，以节约更多用 地，形成开阔空间。
综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生 等要求确定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风 及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住 环境品质。
同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状 13 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通 性、整体性， 最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。
3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良 好的通风采光布局，通过设?较大的入户花园、空中庭院及大 阳台，提升居住品质。
单元式住宅每套面积范围控制在 43~260m2 之间。
通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的 构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻 画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上， 通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。
4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。
并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北 部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。
小区内道路主 要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。
采用人车分流形式。
从主入 口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。
5、小区配套布?幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐 饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。
配套设施采用集中布?和就近利用的原则。
四、结构方案
1、荷载
(1) 基本风压： W0=0.35KN/m2， 基本雪压： S0=0.35KN/m2。
(2)楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m2，底层 14 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 车库货载标准值取 4.0KN/m2。
2、结构选型 根据用地周边已建成结构选型， 结构设计按 6 度抗震设防， 多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构， 抗震墙抗震等级为二级。
五、供配电及电信工程
1、电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m2，公共服务设施按 0.1KVA/m2，地下车库按 0.005KVA/m2，则小区总变配电量为： 5091KVA。
2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。
该小区 用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV 城市供电网采用高压电 缆从室外埋地接入到各配电室。
3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房， 由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间， 再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。
有线电视由同心路 市政有线网引入， 采用传输带宽 860MHZ， 双向 HFC 网络结构 形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。
15 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及 分配放大器加集中分配的形式分配到户。
用户采用一户一根电 缆引到户，同时设?光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。
六、给排水和消防
1、给水
(1)用水量预测 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 计，则小 区最大日总用水量为 1600 吨/日。
(2)水源：同心路下铺设的城市供水干管。
给水网管： 给水网呈环状布?，室外给水管道为生活消防合用系统，主管 管径为 DN200，支管管径为 DN40-DN100。
2、排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水经小区污水管 网收集后排至同心路的市政污水干管。
雨水则经区内的雨水管 网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。
(2)雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN400, 次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。
室内排水管采用 U-PVC 材料。
3、消防
(1)消防车道 16 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目南面为城市道路―同心路，内部主道路为 4 米，次要 道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。
(2)建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一 级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。
(3)防火分区 整个小区按地上、地下室分别设?防火分区。
地下室设自 动灭火系统。
停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用 房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。
每个防火分区 设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。
地上部分每个单 元之间设?防火墙，每个单元为一个防火分区。
(4)室内消防栓系统采用环状布?，环网设在地下室及 室外地坪以下。
每栋楼均在底层与水平环网相接。
在最高处塔 楼上设 18m3 消防水箱一座，与水平环网相接;地下室设消防 栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合 器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。
地下消防 池储水量 396m3。
第六章
一、环境保护
环境保护、绿化和节能
该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要， 17 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。
拟 将噪声和振动设备尽可能放?在地下室或远离使用房 间。
安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装 电动设备隔振橡胶垫。
部分重要区域的设备基础采用弹 簧减振垫。
1、该 项 目 建 成 后 ，通 过 分 析 ，污 染 的 产 生 主 要 有 如 下几个方面： ( 1) 固 体 废 弃 物 ： 如 生 活 垃 圾 。
( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 组 团 内 排 出 的 生 活 污 水 。
( 3)大 气 污 染 ：厨 房 的 油 烟 、汽 车 尾 气 、空 调 废 气 。
( 4)噪 音 污 染 ：汽 车 行 驶 和 鸣 笛 产 生 的 噪 音 ，空 调 外机工作时产生的噪音。
2、污 染 治 理 措 施 ( 1)固 体 废 弃 物 ：各 类 固 体 垃 圾 产 生 后 ，要 求 自 觉 投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运 至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。
( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 须 经 污 水 处 理 装 ? 处理初步达标后方可排入城市排水系统。
( 3)大 气 污 染 ：要 求 入 住 用 户 生 活 燃 料 统 一 采 用 液 化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。
厨房的油烟 可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。
另外， 严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标 18 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构 的目的。
严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空 调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。
( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 规 划 范 围 内 设 禁 鸣 标 志 ，控 制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行 驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调 使用的频率。
设?空调外机隔音网，提供使用环保型静 音空调。
二、绿化 小 区 公 共 绿 地 面 积 为 7,296m 2 ， 绿 地 率 为 38.61%。
三、节能 为减少能源消耗，拟采取以下措施：
1、节 水 节 电 用水用电采用计量制， 用节能高灵敏度的电表和 采 水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。
变压 器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能 开关，大力提倡使用节能型电器。
2、节 约 暖 通 、采 光 耗 能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之 间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到 节约采光、通风的能耗。
3、隔 热 、保 温 19 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔 热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等， 可达到较好的节能效果。
4、新 技 术 应 用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的 综合效益。
第七章 项目的组织管理、实施计划
一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理 阶段。
1、建设阶段
(1)组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作 出初步分析。
经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 20 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 董 事 会 总 经 理 行 政 人 事 部 财 务 部 工 程 技 术 部 拆 迁 安 置 部 开 发 策 划 部 采 购 供 应 部 营 销 部
(2)职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。
经 与建设单位商定，定员的初步安排如下： 职工定员表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部门 董事会 总经理 行政人事部 财务部 采购供应部 开发策划部 工程技术部 营销部 拆迁安?部 人员(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 10 2、经营管理阶段 (1)组织机构 部门 合 计 人员(人) 48 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布 的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴 州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管 理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公 司相结合的体制。
三年以后，由业主代表大会决议是否需要对 外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。
重大问题由业主代 表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物 业管理公司负责。
物业管理公司各机构的运行经费来源，可根 据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁 布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主(含住户及经营 性业主) 收取一定的费用解决， 费用的收取以国家文件为依据。
组织机构图 业主代表大会 ( 委 员 会 重大决策 物业管理公司 办 公 室 管 理 部 维 修 部 保 安 部 经 营 部 22 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 ( 2) 职 工 定 员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部 门定员(本报告只作初步分析) 除聘请全国资深物管 。
人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。
定员的详表 如下：
职工定员表 序 号 1 2 3 4 5 部门 经理办公室 管理部 财务部 多种经营部 维修部 人员 (人) 1 5 2 1 2 备 注 专职，设经理 1 名 负责日常卫生、绿化、保安 由发展商专职 1 人，外聘 1 名 实行有偿服务，负责开拓性经营活动 简单的水、电及设备维修、维护 6 合 计 1
二、项目实施进度计划
项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位 也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进 行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重 施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量 减少对周边居民生活、生产、学习的影响。
经与建设单位商定， 并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2023 年 5 月~2023 年 10 月，完成项目前期各项审批工作; 23 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 2023 年 7 月~2023 年 11 月，完成场地平整及建筑设计、施工招标; 2023 年 11 月~2023 年 12 月，主体工程完工; 2023 年 11 月~ 年 5 月，主体装修及室外配套工程; 2023 年 7 月，竣工验收。
第八章
一、投资估算
1、投资概况 投资估算与资金筹措 项 目 规 划 总 用 地 为 47,784.30 m2 ， 总 建 筑 面 积 217,139.98m2，经测算，项目总投资为 44,104.66 万元，其中： 工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元(详见项目投资估 算表) 。
项目投资估算表 工程项目或费用名称
一 工程费用
1 住宅及地下车库 2 公建配套设施 工程费用合计
二 其它费用
1 征地费(71.68 亩) 2 建设单位管理费 3 勘察设计费 4 监理费 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 单位： (万元) 其它费用 合计 建筑工程费 设备及安装工程费 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 5 建设期的借款利息 6 其他规费等 其它费用合计
三 四 预备费
项目周转用流动资 金 建设投资合计 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依据及说明 (1)工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价(2023) 第 72 号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴 州市目前同类建筑单位工程造价。
① 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资; ② 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配 电、通讯等设备投资及安装费用; ③ 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。
(2)安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行 估算。
(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位 管理费、勘察设计费、监理费等。
征地费，根据建设单位提供 的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算; (4)预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量 引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。
二、资金筹措 25 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目总投资 44,104.66 万元，所需资金拟申请商业银行贷 款 20,000 万元，项目资本金 19,694.19 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。
项目的资金筹措及运用情况见下表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 项目 建设投资 资金筹措 其中：银行借款 自筹资金 项目预售收入 合计 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47
第九章 项目经济评价
一、经济分析的主要依据：
1、《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版) ;
2、《房地产开发项目经济评价方法》 ;
3、国家及地方有关政策;
4、项目设计方案及相关市场调查。
二、经营设计及营业收入
1、经营设计 26 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层 商品住宅 177,137.95m2，多层商品住宅 2,364.96m2，地下车库 33,264.59m2(675 个停车位) ，地上停车位 192 个，公共配套设 施 4,372.48m2。
除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式经营。
2、营业收入测算
(1)价格预测 根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围 内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽 样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施(超 市) 地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3,600 元/ m2， 、配套商业设施(超市)均价为 20,000 元/ m2，车库 65,000 元/ 个。
(2)营业收入及税费估算
① 营业收入 商品住宅销售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 万元 配套商业设施(超市)销售收入：739.4× 20,000=1,478.80 万元 地下车库销售收入：675× 65,000=4,387.50 万元 合计：69,635.96 万元。
② 销售税费 税(费)种 计税依据 税(费)率 27 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 营业税 土地增值税 城市维护建设税 教育费附加 销售收入 销售收入 营业税 营业税 5% 1% 7% 4.5% 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额： 营业税：69,635.96× 5%=3,481.80 万元 土地增值税：69,635.96× 1%=696.36 万元 城市维护建设税：3,481.80× 7%=243.73 万元 教育费附加：3,481.80× 4.5%=156.68 万元 合计：4,578.57 万元。
三、营业成本费用估算 经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费 用。
1、营业费用 营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等， 按销售收入的 2%估算： 营业费用：69,635.96× 2%=1,392.72 万元
2、管理费用 管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员 的工资及福利费等，按销售收入的 1.5%估算： 管理费用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 万元
3、财务费用 28 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。
本项目除项 目贷款 20,000 万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为 540 万元。
4、项目总成本费用 上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测 算，其总成本为 46,581.92 万元(详见总成本及费用估算表) 。
四、财务效益分析
1、利润估算 项目根据国家计委、建设部 1993 年 4 月颁布的《建设项 目经济评价方法与参数》 (第二版)的要求进行经济评价。
项 目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总 额(详见损益表) 。
2、财务盈利能力分析
根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示： 项目主要经济指标表 序号
1 指标名称 全部投资内部收益率 所得税前 所得税后
2 全部投资回收期 所得税前 所得税后 年 年 3.03 3.22 29 单位 指标 备注 % % 30.34 23.08 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告
3 全部投资财务净现值(Ic=12%) 所得税前 所得税后 五、项目敏感性分析 万元 万元 8,932.34 5,323.20 本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售 收入(即综合价格) 、项目总成本(主要为开发成本、管理费 用、销售费用)两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动 对项目收益的影响程度。
项目的敏感性分析情况见下表：
项目敏感性分析表 序 号 1 2 3 项 目 现有指标 销售收入下降 5% 项目总成本上升 5% 财务内部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 财务净现值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 项目 净利润 13,856.60 11,416.95 12,130.03 从以上分析看出，本项目当销售收入下降 5%或总成本支 出上升 5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险 能力较强。
六、经济评价结论
综 上 所 述 ， 项 目 经 营 收 入 69,635.96 万 元 ， 税 前 利 润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元，财务内部收益率 23.08%，财务净现值 5,323.20 万元(折现率 12%)，投资回收 期(税后)3.22 年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析 30 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 是可行的。
2：项目可行性报告格式
项目可行性报告格式
一般工业项目可行性研究报告格式模板 [政府立项-项目建议书]第一章 项目总论
第二章 项目背景和发展概况
第三章 市场分析与建设规模
第四章 建设条件与厂址选择
第五章 工厂技术方案
第六章 环境保护与劳动安全
第七章 企业组织和劳动定员
第八章 项目实施进度安排
第九章 投资估算与资金筹措
第十章 财务效益、经济与社会效益评价
第十一章 可行性研究结论与建议
第一章 项目总论
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。
§1.1 项目背景
§1.1.1 项目名称
企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。
§1.1.2 项目承办单位
承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。
§1.1.3 项目主管部门
注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。
§1.1.4 项目拟建地区、地点
§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。
§1.1.6 研究工作依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。
（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
§1.1.7研究工作概况
（1）项目建设的`必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。
（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。
英文报告格式 ·会议报告格式 ·读书报告格式 ·工作报告的格式
§1.2 可行性研究结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。
§1.2.1 市场预测和项目规模
（1）市场需求量简要分析。
（2）计划销售量、销售方向。
